自去年下半年以来就一直处于收缩状态的内房企海外融资环境，今年年初以来，更是遭遇阴霾。

中原地产研究部统计数据显示，今年1月份主营业务位于内地的房企海外融资额明显减少，仅7家房企公告到海外资本市场进行融资，融资额度158亿元人民币，相比2014年1月份21家房企海外融资600亿元人民币，融资家数和融资规模分别同比锐减66.7%和73.7%。2月份至今，仅世茂地产以息率8.375%发行了一笔8亿美元的七年期美元债，恒大、绿城则于2月10日宣布拟发美元债，共计12亿美元。

惠誉评级亚太区企业评级董事王颖女士表示，在佳兆业的财务问题最终得以解决之前，投资者对中国的高收益债，特别是地产债券和评级较低债券的偏好仍会处于疲弱状态。

而一个大的背景是，中国房地产高增长时代已经结束，美国经济则逐渐复苏，美元持续走强，中国内房企以往所享受的低廉而丰富的海外资本红利正在消失。这种情况下，内房企海外融资缩水或许也将成为一种新常态。

海外融资骤减八成

成本大增

即便是大型内房企，想获得廉价的海外资金也变得困难起来。

2月11日早间，恒大地产集团有限公司发布公告称，于2015年2月10日，恒大与J.P.Morgan、瑞士信贷、德意志银行、招商证券及富瑞就发行金额为10亿美元并于2020年到期的12%优先票据订立购买协议。票据发行所得款项净额约9.95亿美元，用于为集团的现有债务再融资。

在公告中，恒大还透露了该笔票据的一些赎回条件。其中，在2018年前赎回该笔票据的赎回价为本金额的106%，若在2019年及之后赎回，恒大则须付出103%的代价。

另外，恒大还可于2018年2月17日前随时按票据112%的赎回价，另加应计及未付利息，赎回票据本金总额的最多35%，连同出售其若干类别股本所得款项。

12%的年利率对恒大地产来说，已属于高息债，要知道，恒大地产在2013年10月发行的一笔总额同样是10亿美元于2018年到期的美元债年利率仅8.75%。而在往年，1月份通常是海外债券发行最繁忙的月份，今年却变得罕见的冷清。

据中原地产市场研究部监测数据显示，2015年1月份，仅远洋地产、旭辉控股和珠光控股3家房企完成海外融资，合计金额15.85亿美元，同比直降幅度达到80%以上。

盛富资本总裁黄立冲对中国房地产报记者表示，主要原因是，雅居乐及佳兆业债务违约事件，使得内房企海外发债风险大幅度凸显，海外债务资产几乎被冰封了。　很多人会认为，佳兆业集团的违约是技术性的，由董事长辞职所引起，只是一次性事件。然而，看看近期被评级机构点名的内房企们，就知道债务违约风险绝不是偶然。

标准普尔2014年11月份将人和商业控股有限公司评级下调至CC（预示可能出现违约）；而在去年经过董事局主席陈卓林被监控、高管层离职等大危机的内房企雅居乐，在去年12月份就推迟偿还4.75亿美元贷款进行谈判。

今年1月20日，标普又将恒盛地产的长期企业信用评级由“B-”下调至“CCC”，展望为负面，还将恒盛地产的优先无抵押票据的长期债务评级由“CCC”下调至“CCC-”。

标普称，恒盛地产有3亿美元海外优先无抵押票据是在今年10月到期，所以将其评级定为‘CCC-’是最为合适的。而且，由于房地产市场的下行压力、公司疲弱的销售业绩及不清晰的再融资计划，都让恒盛面临的再融资风险不断上升。

对于这类公司想要在2015年对债券进行再融资的话，最好的情形是借贷成本上升，最差的情形则是海外融资大门被关上。

投资者有理由要求获得更高的境外中国债券，特别是高收益债券的溢价。据悉，中国房地产公司的债券收益率在2014年12月份就全面上扬，特别是那些评级较低的债券，其收益率稳居两位数水平。

而对于一些开发商来说并不愿意承担高额的发债成本，而宁可等待一个接下来会更有利的时机。

2015年海外发债节奏将持续放缓

然而，2015年的海外融资环境恐怕很难扫除阴霾。

“年初以来内房企海外债规模骤减，一方面是受佳兆业事件影响，造成市场一定不确定性，随着佳兆业事件的逐渐明朗化，市场需要有一个消化期。另一方面，则是中国整体房地产市场的调性导致投资者意愿下降。”惠誉亚太企业评级团队董事林树毅在接受中国房地产报记者采访时表示。

此外，“美国等发达国家经济复苏，而中国经济下行，导致外国在华资本回流欧美国家，也是一个因素。”中投顾问房地产行业研究员殷旭飞告诉中国房地产报记者。

事实上，内地房企海外融资放缓从2014年下半年就已经开始了。

根据汤森路透的数据，2014年中国内地开发商发行了近150亿美元的债券，较2013年下降41%。尤为明显的是，2014年超过四分之三的债券是在上半年，即中国房地产价格开始下跌之前发行的。

“房企海外发债要考虑两方面：企业本身融资需求大的情况下，就会加大到海外发债，2011~2013年基本是内房企急速扩张时期，需要更多资金。到了2014年，企业放缓开发速度，所需资金量也在放缓，而同时，房地产市场出现比较大的困难，美元对人民币持续升值，也多少会影响企业发债积极性。”林树毅告诉本报记者。

林树毅表示，在市场相对健康，没有受到突发事件影响下，内房企还是想到境外发债，主要情况是，它们要考虑优化自身资本结构和债务结构。

不过，殷旭飞认为，房企海外融资遇冷的情况，短期内难以有改善。因为上述负面因素均难以在短期内有所改善，这种状况可能贯穿整个2015年，在来年行情好转的情况下，局面或许会有所好转。

所幸，“在中国房地产企业流动性出现问题时，基本都会用卖地或卖项目快速获得资金周转，大型企业还是有这种财务方面的灵活性，债务违约会有所缓冲，但还要看企业资产是否能满足债务需求来做判断。”林树毅表示，“而对于中国房地产市场走向，我们是谨慎乐观的态度，中国城镇化进程仍然会带来对房地产的较大需求”。